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大连离婚夫妻房产分割之夫妻共同出资购房编

发布日期:2022-05-28 13:53:57  作者:大连离婚律师

针对夫妻共同出资购房,我这里总结了6种常见的情形和处理方式,我们一起分享一下。

第一种情况,夫妻一方婚前签订购房合同,向银行按揭购房,房屋登记在自己名下,婚后双方共同还贷,离婚时房产如何分割?这个情况比较简单,完全符合《婚姻法》司法解释三第十条的情况,双方能够协议的按照协议处理,没有协议的房产属于一方的婚前个人财产,婚后共同还贷的部分以及相应的增值应该属于夫妻共同财产进行分割。针对于这种情况大家争议比较大的地方在于增值部分的计算,对于增值部分的计算,北京高院民一庭在2014年11月17日关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知中明确了计算标准,即产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为:房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准,对房贷的计算标准可通过当事人提供、向各银行查询及通过互联网查询等方式了解。

第二种情况,夫妻一方婚前签订购房合同,采取分期付款缴纳房款,大部分房款在婚后支付,房产证婚后取得登记在购房方名下,离婚时房产如何分割?这种情况有两种观点,一种观点认为属于婚前个人财产,比照《婚姻法》司法解释三第十条进行处理,仅将婚后共同出资部分及相应增值进行补偿;还有一种观点是,这个房子属于夫妻共同财产,理由是按揭购房和分期付款购房针对房屋产权确定取得的时间不同,银行按揭购房系支付了房屋全款只是婚前对银行存在债务,而分期购房只有在付清房款后才能取得确定的物权,在全款付清之前不能确定取得房屋物权,所以付清房款是在婚后,根据《婚姻法》规定婚后取得的财产属于夫妻共同财产。这两种观点我个人更加倾向第二种观点,属于夫妻共同财产,但是这个案子法官更加倾向于第一种观点。

另外,针对于第一、第二种情况还会出现一个问题,就是计算房价增值的原始基数,即到底是以购买价为基数算增值,还是以结婚时点的房屋评估价为基数。这两种基数计算方式法院都有在用,我个人认为如果购买时点与结婚时间较近,增值不大的以购买时间为准较为公允,如果购买时间与结婚时间较远且房屋在结婚时增值较大的,以结婚时间的评估价计算更为合适。

第三种情况,婚前夫妻双方购置房产,婚后产权登记人为夫妻双方及子女,离婚时房产如何分割?依据我国《物权法》第9条规定,不动产物权以登记为准,房子登记在夫妻双方及子女名下,该房产应当认定为三人的共同财产,一般来说房产涉及第三人财产权益的情况下法官有可能在离婚诉讼过程中不予处理,会要求当事人先去分家析产再去离婚后财产纠纷。如果碰见比较好的法官,有可能会进行处理,在处理过程中要考虑子女是否成年、出资等情形,如果未成年且未出资,法官会考虑子女财产的份额,再进行夫妻房产分割。一般来说孩子归谁,房子判给谁的可能性比较大。

第四种情况,婚前夫妻双方购置房产,在出资时用了一方大量的婚前财产或者一方将婚前房产出售用出售款支付了房产的大部分房款,房产登记在双方名下,离婚时该房产如何分割?首先,针对于这种情况,可以明确的是房屋的性质应该是以结婚为目的的共同购房,房屋属于夫妻共同财产;其次,关于一方用婚前财产出资的处理方式,有几种方式:第一,从总房价中将婚前财产剥离归个人所有,剩余部分作为夫妻共同财产进行分割;第二,按照夫妻双方出资的比例进行分割;第三,均视为夫妻共同财产,平均分割。以上三种分割方式,在我们做案件的过程中都碰见过,所以在处理具体案件中需要大家根据自己案件的具体情况进行主张来说服法官。

第五种情况,一方婚前的房产,婚后加了对方的名字,离婚时如何分割?对于这种情况,完全符合《婚姻法》司法解释三第6条的规定,可以视为对对方的赠予,且赠予已经完成不能撤销,该房产属于夫妻的共同财产。对于该房产的分割,需要综合考虑双方结婚时间的长短、婚姻过错、家庭贡献、照顾女方和抚养子女一方的原则等进行分割。但是,如果双方在加名的过程中,在房产证上约定了份额,比如一方50%,另一方也是50%甚至一方20%,另一方80%这样,那么在分割房产的过程中,法院会视为双方对夫妻共同房产进行了份额约定,会按照房本约定的分割进行分割。

第六种情况,一方婚前的房产,婚后直接变更为对方的名字,离婚时房产如何分割?在这种情况下,要看双方过户的真实目的是什么,是夫妻更名还是赠予,或者是有目的的赠予。在北京一般来说,夫妻更名的过程中房管局会让夫妻双方在房管局签署一个夫妻财产约定,但是这是房管局的格式合同样本,如果仅有该格式合同样本不足以证明是双方赠予的真实意识表示,法官一般会认定这只是夫妻双方之间的一个更名行为,房子会认定为夫妻双方共同财产,而不会认定为更名方的个人财产。如果想要证明是更名方的个人财产,还需要证明双方之间存在赠与的意思表示,比如需要另外签署赠与协议,或者有其他录音、微信、短信等证据佐证。针对于有目的的赠予,法院会考虑赠予的目的是否已经实现,因为这类过户,往往房屋的原产权人会抱有维系婚姻关系稳定的目的,如果过户后更名方立即提出离婚,根本未达到维系婚姻关系稳定的目的,那么对于原产权人来说损失比较大,这种情况下,即便已经过户法院有可能也会要求返还或者支持大部分返还,最高院和我们自己手中都有这种判例。


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