房屋租赁合同纠纷判决书

甘肃省张掖市中级人民法院

民事判决书

（2015）张中民终字第803号

上诉人（一审被告）李娟，女，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，农民。

被上诉人（一审原告）彭春廷，男，汉族，197甘肃省张掖市甘州区人，农民。

上诉人李娟因与被上诉人彭春廷房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2015）甘民初字第5163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人李娟，被上诉人彭春廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认定，2014年10月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告彭春廷将其所有的位于党寨镇卫生院隔壁原党寨肉食站院内132平方米的楼房四间房屋出租给被告李娟使用，租期一年，自2014年10月15日到2015年10月14日止，年租金12200元于2014年11月18日付清，同时，合同还约定了违约金为500元。合同签订后，被告按期缴纳租金8500元，尚欠3700元租金未付，后经原告催要，被告于2015年3月9日给原告出具欠条一张，保证于2015年7月中旬付清，但被告至今未付款。

上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的《房屋租赁合同》一份、欠条一张等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。

一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦符合法律相关规定，属有效合同，应共同遵守。被告不按期付清租金的行为属违约，应承担违约责任。现原告诉讼要求被告支付租金3700元，承担违约金500元的诉讼请求成立，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，判决：被告李娟偿付原告彭春廷房租3700元，并承担违约金500元，合计4200元，于判决生效后十日内付清。案件受理费25元（已减半收取），由被告李娟负担。

宣判后，一审被告李娟不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人认为：1、既然一审判决认定总租金为12200元，上诉人已按期交纳了9500元，那么剩余的房租应当是2700元，一审法院判处上诉人还应交纳租金3700元错误。实际上上诉人分三次，已向被上诉人支付租金10000元。2、上诉人在离租期届满前两个月已与被上诉人协商解除了租赁合同，上诉人不应再承担剩余两个月的租金。3、上诉人与被上诉人就租金的支付期限多次协商，不存在上诉人违约的情形，一审判决上诉人承担违约责任不当。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判处结果错误，请求二审法院在查明案件事实后依法改判或发回重审。

本院经审理另查明，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第四条第二款约定，乙方应妥善使用、管理出租房屋的内外设备，并在承租时交纳押金1500元，待合同期限届满后，乙方将设备等按清单交付完毕，由甲方予以退回。庭审中，上诉人提交了2014年10月16日，被上诉人向上诉人出具的收到李娟现金7000元的收条一张；2014年11月5日，上诉人向被上诉人出具的欠到彭春廷现金6700元的欠条一张。被上诉人经质证，均予以认可。

本院认为，上诉人与被上诉人于2014年10月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效，上诉人应按合同约定按期履行支付租金和押金的义务。根据一、二审双方当事人提交的条据，能够证明被上诉人已向上诉人收取押金1500元，租金8500元，尚欠付租金3700元，上诉人应予支付。上诉人认为已向被上诉人支付现金10000元与本院查明的事实相符，但认为欠付的租金3700元因提前搬离了租赁房屋，返还了租赁物而不予支付的理由，无证据证明。同时，上诉人作为承租人，提前解除租赁合同，并未经被上诉人同意，故其认为不应承担剩余两个月租金的理由本院不予支持。根据2015年3月9日上诉人向被上诉人出具的欠条，载明欠付的3700元租金于七月中旬付清，在上诉人未按期履行的情况下，被上诉人于2015年7月29日便向法院提起诉讼。此时，租赁合同尚在履行过程中，上诉人已向被上诉人支付了大部分租金，被上诉人要求上诉人承担违约金500元，明显与其实际损失不符，本院依法予以调整。上诉人应当按照欠付租金的同期贷款利率向被上诉人支付2015年7月15日至2015年10月15日的违约金44.86元（3700元×4.85%÷12个月×3个月）。因租赁期限届满，被上诉人并未提交证据证明上诉人损坏了租赁房屋或房屋设施，应按合同约定向上诉人退还押金1500元。一审判决将应予退还的押金未予扣除不当，本院予以纠正。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、撤销甘州区人民法院（2015）甘民初字第5163号民事判决；

二、上诉人李娟支付被上诉人彭春廷房屋租金2200元，违约金44.86元，于判决生效之日起十日内履行。

一审案件受理费25元，由上诉人李娟承担13元，被上诉人彭春廷承担12元。

二审案件受理费50元，由上诉人李娟承担26元，被上诉人彭春廷承担24元。

本判决为终审判决。

审判长　　袁建银

审判员　　陈　军

审判员　　宋　睿

二〇一五年十二月八日

书记员　　王晓娟

附本案所适用的法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。