财产分割 当前位置:首页 >> 专业领域>>  财产分割

以房抵债未过户,房屋受让人能否排除强制执行?

发布日期:2023-01-12 12:50:56  作者:大连离婚律师
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“执行异议复议规定”)第二十八条规定了房屋买受人的物权期待权。其中第一项要求买受人需在房屋被查封前签订合法有效的“书面买卖合同”。那么,案外人与被执行人签订的“以房抵债协议”能否解释为法律所要求的买卖合同?本文分享一则案例,对该问题予以分析。

01

裁判要旨

以房抵债协议不同于商品房买卖合同,抵债房屋受让人不享有物权期待权,其权益不足以阻却强制执行。

02

案情简介

甲银行因借款纠纷起诉乙房产公司,并申请查封了乙房产公司名下的案涉房产。诉讼过程中,双方当事人达成调解协议,由乙房产公司向甲银行支付借款及利息。但由于乙房产公司未履行调解协议,甲银行向法院申请强制执行。拍卖查封的案涉房屋时,案外人丙以房屋买受人身份提出执行异议,法院因此裁定中止执行。甲银行不服,提起执行异议之诉。
一审法院查明,丙与被执行人乙房产公司在房屋被查封前签订了买卖合同,乙房产公司也出具了房款现金收据。由于房屋已被丙占有使用,且未能过户系行政限制原因,法院据此认定,丙符合《执行异议复议规定》第二十八条,判决驳回甲银行的诉讼请求。
甲不服,遂提出上诉。二审法院另查明,案涉房款系通过抵偿股权转让价款债务的方式进行支付。因此,杨丙与被执行人乙房产公司并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系,不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定,遂撤销一审判决,改判准许执行案涉房屋。

03

裁判要点

本案的争议焦点:对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。
基于抵债行为而受让涉案房屋,该行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债务。因此,丙与乙房产公司之间并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系,双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》,并不能改变丙在本质上属于普通金钱债权人的地位,其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人,更不能优于抵押权人,该权益不足以排除本案强制执行。
1. 以房抵债合同不等同于房屋买卖合同,不符合《执行异议复议规定》第二十八条第一项。因此,抵债房屋受让人不享有物权期待权,不能主张排除对房屋的执行。
2. 人民法院对《执行异议复议规定》第二十八条第一项“买卖合同”的认定标准是是否具备购买房屋的目的。本案中,法院认为抵债目的不同于购买房屋的目的,即使双方签订了《买卖合同》,也仅是抵债的履行方式,不影响其真实的抵债目的。

04

法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2020〕21号】(2021.1.1生效)

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

图片


Copyright ©   All Rights Reserved.辽宁宏都律师事务所 版权所有
地址:辽宁省大连市沙河口区黄河路60号现代服务业总部大厦7楼  电话:0411-84345555 13390505650  邮箱:13390505650@126.com
友情链接: 大连离婚律师   大连房地产律师   大连刑事律师   大连交通事故律师